未来房地产市场调控方向：人、房、地、钱四位一体的联动新机制

　　长效机制建设对于房地产市场的平稳健康发展至关重要。人、房、地、钱四位一体的联动新机制，是房地产长效机制的核心内容，也为未来房地产市场调控指明方向。

　　长效机制建设对于房地产市场的平稳健康发展至关重要。2018年，党中央、国务院决定实施房地产长效机制。经过几年探索，围绕稳地价、稳房价、稳预期，通过始终坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，逐步建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，我国房地产市场总体保持了平稳运行。实践证明，房地产长效机制符合国情，符合房地产市场发展规律，是精准有效的。

　　长效机制是相对短期手段而言的。过去，房地产市场发展的过程中，曾多次把对房地产市场的刺激作为带动经济增长的方法，一定程度上将房地产市场工具化。近年来，不将房地产作为短期刺激经济的手段多被提及。可以看到，即便是在2020年，新冠肺炎疫情非常严重的时期，“房住不炒”定位，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也是一以贯之地坚持。

　　人、房、地、钱四位一体的联动新机制，是房地产长效机制的核心内容，也为未来房地产市场调控指明了方向。

　　人，对应住房需求。在房地产长效机制建设中，既保护合理的住房需求，缓解特定群体的住房困难，也抑制不合理的投机和炒作需求。比如，金融机构对于购买首套住房的刚需人群和刚需以外购房者有首付和贷款利率上的差异，差别化信贷政策体现了对刚需购房人群的支持。为缓解新市民和青年人的住房困难，国家大力倡导加快发展保障性租赁住房，并提出了土地、税费等方面的支持和优惠政策。对于投机炒作人群，则通过不断完善限购、限贷，打击假离婚、假小微企业等相关政策，实现调控“打补丁”和“补漏洞”。

　　房，对应住房供给。我国住房保障供应体系逐步清晰，住房租赁供给力度正在加大。近日，我国首次明确了住房保障体系的顶层设计，今后国家住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。同时，在解决好大城市住房突出问题上，为改善长期以来存在的“售卖一条腿长，租赁一条腿短”的状况，将加快补齐住房租赁短板。包括高度重视保障性租赁住房建设，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。相信“十四五”时期，将有更多新市民青年人愿意以租赁方式解决居住问题，租赁住房的供给扩大也将对平抑大城市高房价起到一定作用。

　　地，表明需要稳地价，土地将成为扩大租赁住房供给的重要支持手段。房价过快上涨与高地价密不可分，稳地价是稳房价的重要前提。今年以来，一些热点城市实施了土地出让“两集中”规则，从不定期土地出让，到集中发布土地出让规划、集中组织出让，一定程度上稳定了房企拿地预期，有利于地价稳定。同时，限房价、控地价、提品质的做法正在得到推行。有关部门还严格购地企业资格审核，并建立购地资金审查和清退机制，以此降低企业经营风险。在发展保障性租赁住房的过程中，明确可以利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和非居住存量闲置房屋等来建设，这些土地和房地产过去并不能用于住宅，而今可以用于保障性租赁住房，这是土地政策上的重大调整和突破。

　　钱，表明将进一步加强房地产金融管理。从去年至今，房地产金融管理的各项措施发挥显著作用。针对房地产开发企业的“三线四档”融资管理规则，使得房企降负债、降杠杆取得积极成效，经营财务指标明显改善。银行金融机构房地产贷款集中管理制度的实施，使得银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低，避免了银行贷款过多流向房地产领域。房地产金融管理是抑制房价过快上涨，避免泡沫持续累积，降低房地产金融风险的关键举措。

　　房地产长效机制不是短期手段和权宜之计，而是着眼长远的根本遵循。可以预见，房地产长效机制将继续坚持和完善，也将不断推动我国房地产市场实现平稳健康发展。今年以来，各地楼市调控政策密集出台，不但力度大，指向也更为精准。刷新历史纪录！截至8月底各级政府楼市调控政策总数超过400项今年以来，各地各级政府密集出台意在抑制房价上涨、遏制炒房行为的各种调控政策。

　　一线城市中，北京严打“假离婚”购房，规范新房销售；上海房贷审批“三价就低”，压缩房贷规模；深圳严堵小产权、回迁房、学区房炒作；广州大幅增加住宅用地供应，从严管理人才住房限售。在二三四线城市中，各级政府因城施政，进一步精准化调控，例如合肥建立热点学区二手房交易指导价发布机制；东莞试点“5折买房”；银川、大连等地延长限售年限或扩大限购范围；杭州、厦门、温州等地要求不得炒作学区房或抱团涨价等。

　　对于今年以来房地产调控政策的特点和效果，一是可以看到政策调控的“工具箱”里内容很丰富。今年以来，楼市调控的方式、力度及密度都出现了显著升级。房地产调控方案密集出台，加强对房地产金融的审慎监管、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制，一系列的组合拳形成了“人、房、地、资金”的联动机制。二是政策调控的“导向性”不断强化。一方面，各地陆续实行的政策调控加码，有助于打击投机炒房等违规行为，对房地产市场产生短期降温效果；另一方面，调控加码中又注重内在制度的优化，体现出优先保障刚需的政策倾向。

　　政策的持续发力使得稳地价、稳房价、稳预期的效果逐渐显现，最直观的反应就是对购房者预期的传导，买房人变得越来越理性，出手也更加谨慎。可以说调控成果来之不易，但这并不意味着一劳永逸，这是一个长期的工作。楼市调控，也不仅仅只针对房价，更基础的调控应该在供给量和供给结构上发力进行优化。总之，房地产调控，需要更加全面性、精准性和常态化。